9月7日，全國人大常委會召開立法工作會議，部署十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃實施工作。會后，全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標接受了記者采訪。其中，將深化稅收制度改革和全面落實稅收法定原則，修改稅收征收管理法，制定增值稅法、房地產(chǎn)稅法等10部單行稅法。備受各方關(guān)注的是房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請審議。

2018年上半年，我看到了許多人期待和焦慮，畢竟A股的下跌和互聯(lián)網(wǎng)泡沫，使人們收斂起了過去經(jīng)濟高速成長期的春風得意。我看到了更多人的失落和無奈，夢想并不豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。

飄渺之間，房地產(chǎn)稅離我們越來越近了。這個話題由來已久，新近的討論其實夾雜著太多的流言。本文試圖羅列那些不理性的聲音，給出一種力求理性的旁觀者說。權(quán)當一種理性的理論探討吧。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅

要開征房產(chǎn)稅了。這回擬議中的，比已有的房產(chǎn)稅的覆蓋面要寬泛得多。出乎許多人意料的事情是，中國早已有房產(chǎn)稅，在1986年下半年，中央政府出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并在1987年付諸實施。而傳說中將要開征的是“房地產(chǎn)稅”，不是已經(jīng)開征的“房產(chǎn)稅”。兩者之間簡單來看差別在于多了一個“地”字，但實則差異甚大，具體差異如下：

一是如果屬房產(chǎn)稅，那么是房屋和土地分離，只是對房屋征稅，如果屬房地產(chǎn)稅，則土地和房屋將合并征稅。人們很自然地會發(fā)問：房地合并?商品房用地，是開發(fā)商向政府租來的國有土地70年使用權(quán)。涉及土地的房地產(chǎn)稅顯然繞不過土地這個命題。假如：民法典要就國有土地使用權(quán)如何續(xù)約進行修改，改為接近永續(xù)的土地居住權(quán)。如此就可以房地合一地開征房地產(chǎn)稅了嗎?人們?nèi)詴�發(fā)問，70年租約是開發(fā)商和國有土地歸屬部門的簽約，房主的土地使用權(quán)是基于上述簽約大產(chǎn)權(quán)的分割而來的分割產(chǎn)權(quán)，并不是土地使用權(quán)出讓的直接簽約方，同時房主們非常清楚，其房產(chǎn)價值中相當一部分是對70年土地使用權(quán)的租金，如果未來收取房地產(chǎn)稅，則這部分土地使用權(quán)租金應(yīng)該扣除，否則就會造成重復(fù)征稅。實踐中，房地合一的房地產(chǎn)稅可能遭遇的法律細節(jié)問題，可能更錯綜復(fù)雜。這可能是征稅前就需要厘清的現(xiàn)實問題。

二是1987年的房產(chǎn)稅條例，其納稅人主體是企事業(yè)單位，其稅基是當時的樓堂館所，該條例出臺的背景，是試圖對企事業(yè)單位的樓堂館所等房屋進行征稅(稅率為1.2%)，或者對其租金所得進行征稅(稅率為12%)，以彌補當時政府財力的不足。而目前被熱議的房地產(chǎn)稅的納稅人是以家庭和個人為主，稅基是以住宅為主，和房產(chǎn)稅條例差異甚大�；蛘哒f，1987年版房產(chǎn)稅征的是法人稅，對準的是非住宅;房地產(chǎn)稅征的是居民稅，對準的是住宅。

三是已有的房產(chǎn)稅暫行條例，和擬議中的房地產(chǎn)稅，格局差異大。從2013年底嘗試建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺，并在2017年底實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)之后，這個平臺覆蓋的不動產(chǎn)并不僅僅是房屋，而是覆蓋了土地、林地、草場、海域等多種不動產(chǎn)，即便房屋也覆蓋了公共建筑、工業(yè)建筑、商業(yè)和經(jīng)營性用房、住宅和宅基地自建房等多種房屋。理論上說，房地產(chǎn)稅即不動產(chǎn)財產(chǎn)稅(property tax)，或者說，基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的房地產(chǎn)稅，稅基比你想象的寬泛得多，只是其中許多部類可能暫時不征收，而將重點放在了居民所擁有的住宅上。

因此，請不要誤解房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，前者是格局不大的過去式，房地產(chǎn)稅則是格局宏大的將來式，有地無地的一字之差，謬以千里。

理性看待滬渝房產(chǎn)稅

未來房地產(chǎn)稅，就是滬渝房產(chǎn)稅的推而廣之?對不起，這幾乎是不可能的事情�；仡櫼幌�，滬渝開征房產(chǎn)稅試點的歷程。以上海為例，在2011年就以《上海市開展對部分個人征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，于當年年底開始房產(chǎn)稅試點。請注意這個上海地方稅務(wù)的試點，看起來是援引了1987年中央政府的房產(chǎn)稅暫行條例為上位法，實則存在問題。因為1987年的條例闡明了納稅對象為法人，稅基為非住宅;而上海的試點則納稅對象為自然人，稅基為住宅，在當時，稅收法定原則的執(zhí)行不是太嚴謹，半遮半掩之間，滬渝房產(chǎn)稅試點悄然走過了將近八年。我們已經(jīng)解釋清楚，擬議中的房地產(chǎn)稅，是房地合一征稅，而滬渝的房產(chǎn)稅則是房地分離征稅，個中緣由，就在于當年如果將土地合并征稅，法律挑戰(zhàn)可能更大。

我們也不妨看一下滬渝房產(chǎn)稅試點至今的一些實效。

一是過去八年滬渝房價的小氣候由于房產(chǎn)稅而和全國房價的大氣候出現(xiàn)明顯差異了嗎?人們幾乎觀察不到差異性。

二是上海房產(chǎn)稅試點的主要內(nèi)容，是上海居民住宅首套免稅，二套以上須納稅，外地人在滬房產(chǎn)均須納稅;扣除基數(shù)為人均60平米;稅率視須納稅房屋單價的高低分為0.4%和0.6%兩檔。人們很容易發(fā)現(xiàn)，在滬渝，大部分住宅是免稅的。而擬議中的房地產(chǎn)稅，公開強調(diào)的是“寬稅基”，稅基是不動產(chǎn)，不僅僅是房屋，更不僅僅是住宅。如果按首套住宅免稅，目前各方聲稱中國城鎮(zhèn)家庭戶均住宅套數(shù)，從1.01套到1.08套不等，如果按照滬渝的做法，那么是舍棄了整數(shù)的1，追逐0.01-0.08，這也許是公眾所期待的“超窄稅基”，但可能并非實際可行的。

三是上海房產(chǎn)稅到底收到了多少稅?在2016年大約是40多億元，在2017年大約是113億元。對比之下，2017年全國個人所得稅征收額大約1萬億元，其中京滬兩個城市的個稅都超過了1600億，如果假定上海住宅市值在全國住宅總市值中的占比，和上海個稅在全國個稅中的份額接近的話，則可估算出，如果滬渝模式在全國推廣，地方政府從房產(chǎn)稅中僅能汲取約800億元。這和2017年全國土地出讓收益金的5萬億，以及涉房稅費的2萬億，差異過于懸殊。或者說，以滬渝模式在全國推行房產(chǎn)稅，則這樣的靴子輕輕落地后，給房地產(chǎn)業(yè)帶來的可能是意外驚喜，而地方政府則可能對此類房產(chǎn)稅既無熱情，也不大可能據(jù)此形成地方主體稅種。

房地產(chǎn)稅會如何落地

一覺醒來，房地產(chǎn)稅已落地?在提倡依法治國的今天，房地產(chǎn)稅如何開征，必然需要一個程序正義，不可能象地震或者海嘯一樣突然降臨。

一是立法有其根據(jù)立法法的程序，準確描述此過程已超出了我的能力。大致是人大法工委列入重點立法工作、然后厘定草案，然后一審、二審，這個過程需要反復(fù)征詢部委辦局、地方政府和公眾的意見，這在個稅辦法的修訂中已有體現(xiàn)。方案決定之后，再由國家主席簽署頒布，但頒布日并非實施日，房地產(chǎn)稅是中央立法、地方執(zhí)行的地方稅種，尤其是縣區(qū)基層政府獲益的稅種，因此地方政府還需要依法再制定地方實施細則，才能最終落地。這不可能是一個秘密決策過程，更不可能突如其來地落地，而必然有一個征求和吸收民意的過程。

二是其實至今，到底是以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記平臺為基礎(chǔ)，制定不動產(chǎn)稅法案，將房屋作為不動產(chǎn)的一部分納入其中，還是直接制定房地產(chǎn)稅，而不動產(chǎn)稅法案另行作為房地產(chǎn)稅的上位法來從長計議，還尚待進一步清晰化。

會有抵扣嗎?

首套房免稅。這個流言言之鑿鑿，細思量后卻覺得可信度不高。房地產(chǎn)稅涉及市場經(jīng)濟各大利益主體之間的重大利益調(diào)整，要做大經(jīng)濟增長的蛋糕日趨不易，導(dǎo)致改變切分蛋糕規(guī)則的熱情暗流涌動。

一是房地產(chǎn)稅在西方是基層政府的主要稅源，州政府也只是少量分享。未來中國可能也不例外，再有10-15年城市化和工業(yè)化進程初定時，地方政府也會從目前的土地財政和招商引資求發(fā)展模式，向以房地產(chǎn)稅汲取稅收逐漸轉(zhuǎn)型，考慮到當下土地財政是每年五六萬億元的級別，個人所得稅則越過了萬億元門檻，因此如果擬議中的房地產(chǎn)稅在落地伊始，就定義為首套房免稅，如前文所述，在城鎮(zhèn)居民戶均住宅套數(shù)略高于一套時，稅基會變得非常小;同時，由于農(nóng)村居民宅基地屬集體產(chǎn)權(quán)，農(nóng)戶免費使用，加之城鄉(xiāng)鴻溝導(dǎo)致2.8個農(nóng)民才相當于1個城鎮(zhèn)居民的收入，這會使得將宅基地自建房納入房產(chǎn)稅近乎不近人情。因此大致可判斷，如果首套房免稅，那么房地產(chǎn)稅預(yù)期可汲取的稅收收入，將長期處于億級。這與預(yù)期的效果可能相差較大。

二是雖則首套房免稅的期望值看起來過高，但房地產(chǎn)稅包含一定的扣除是必須的，例如人均居住面積的免稅扣除額。可參考的兩個數(shù)據(jù)是，住建部指出，目前城鎮(zhèn)人均居住面積為46.8平米，上海市房產(chǎn)稅的人均免稅扣除面積為60平米。估計未來房地產(chǎn)稅可能也會有一定的免稅面積扣除，因城施策決定了一二線的扣除面積小一些，三四五線的扣除面積大一些。如果說個稅的專項附加抵扣在具體實施中難度頗大的話，那么房地產(chǎn)稅的抵扣實施難度會更棘手些。

三是我們無意揣測處于襁褓中的房地產(chǎn)稅的諸多細節(jié)。總體看，美國家庭實際繳納的房地產(chǎn)稅占美國家庭中位數(shù)收入的大約為3%-6%;按實繳稅額和房屋市值占比，可推算的房地產(chǎn)稅實際稅率大致在0.8%，縣區(qū)基層政府獲得房地產(chǎn)稅稅收的絕大部分，并用之于公共教育、道路和醫(yī)療等公共服務(wù)。如果中國的房地產(chǎn)稅與美國類似，那么按城鎮(zhèn)家庭的可支配收入，大致可以估算出，一個和美國房地產(chǎn)稅負相近的情景模擬是：在寬稅基、低稅率和有抵扣之后，中國城鎮(zhèn)家庭通常的房地產(chǎn)稅負大約在2250-4500元/年的區(qū)間，政府可汲取的稅收大約在每年1萬億元。

房地產(chǎn)稅實際開征需要強大數(shù)據(jù)平臺

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺已全國聯(lián)網(wǎng)了，房地產(chǎn)稅還會遠嗎?從基礎(chǔ)信息平臺全國聯(lián)網(wǎng)，到房地產(chǎn)稅落地，仍非易事。尤其是細則厘定的困難，可能超乎想象。

一是在2017年8月聯(lián)網(wǎng)的是不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，這個平臺是依據(jù)2015年3月的《不同產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》而建的，實際開始平臺建設(shè)的時間可能在2013年下半年，歷經(jīng)約四年，終于建成了基礎(chǔ)平臺。后續(xù)的工作仍然艱苦，包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量的檢驗、數(shù)據(jù)補充和整合、數(shù)據(jù)清洗和挖掘等。由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺至少涉及自然資源部、公安部、民政部、財稅部門以及地方政府，要形成一個有利于房地產(chǎn)稅征收的可靠的大數(shù)據(jù)平臺，不是一樁容易的事情，畢竟中國家庭人口的構(gòu)成、家庭動產(chǎn)和不動產(chǎn)的構(gòu)成、人戶分離現(xiàn)象等，都使得目前聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)信息管理平臺，是雄關(guān)漫步的開始�；仡櫼幌卵胄袀�人征信系統(tǒng)的艱難歷程，我們就不難知道，從不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的聯(lián)網(wǎng)，到房地產(chǎn)稅的開征落地，期間的時間間隔不易判斷，房地產(chǎn)稅實際開征所不可或缺的、翔實可信的強力平臺的建成，是個浩大的艱苦工程。

二是假定這樣的平臺已經(jīng)建成，甚至房地產(chǎn)稅已接近頒布實施，地方政府制定細則也殊非易事。目前人們普遍用“寬稅基、低稅率、有抵扣”來形容擬議中的房地產(chǎn)稅，但要真正做到卻絕非易事。例如，就稅基的確認而言，有人會問70年使用權(quán)租約的土地是否可以房地合一征稅?就稅率而言，怎樣的稅率算是合適的?哪怕是0.5%的稅率，在一二線城市的普通工薪階層，可能都未必負擔得起，如果首套房免稅，可能會失望于無法汲取足夠多的稅收。就稅率而言，中央立法可能給出的只是稅率區(qū)間，地方如何確定最終稅率?如何設(shè)定稅收征收環(huán)節(jié)?如果有人以超長租約的名租實售來避稅呢?就有抵扣而言，有的家庭將老人送到昂貴的老年公寓，更多的家庭則選擇居家養(yǎng)老;有的家庭將孩子送到每年學費五萬美元以上的歐美名校，更多家庭則是選擇國內(nèi)高校，贍養(yǎng)老人和撫養(yǎng)子女的費用如何扣除才合理?因此要形成兼顧多方利益平衡的接地氣的房地產(chǎn)稅，需要不斷磨合。而地方細則之難，需要事先就心里有數(shù)。

房地產(chǎn)稅不等于房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制

盡管政府多次強調(diào)，要加快建立有利于促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，但什么是“長效機制”?人們并不甚明了，唯一可以解讀的是，當下的五限、六限等各類限制措施，似乎是短期調(diào)控措施，如果長效機制得以確立，那么這些短期調(diào)控措施也許會陸續(xù)退出歷史舞臺。問題的關(guān)鍵在于，“長效機制”的政策工具箱，到底包含些什么內(nèi)容?房地產(chǎn)稅是否就是長效機制重要的，甚至唯一的內(nèi)容?

一是不應(yīng)過度期待房地產(chǎn)稅可以縮小房價的區(qū)域性差異。以美國和加拿大為例，房地產(chǎn)稅建立已久，殘酷的現(xiàn)實是，紐約、舊金山和溫哥華等城市的核心區(qū)域房價高，房地產(chǎn)稅稅率也高;銹帶地區(qū)和農(nóng)業(yè)州房價始終不高，房地產(chǎn)稅稅率也很低。人們觀察不到依賴不同的房地產(chǎn)稅率，拉平不同城市房價差異的可能性。因此看起來，房地產(chǎn)稅主要功能是充實地方財力，尤其是充實縣區(qū)基層政府的財力，而不是拉平房價。

二是不管長效機制究竟覆蓋了哪些內(nèi)容，究其政策目標，是為了促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，也就是說，房地產(chǎn)稅的厘定和落地，并不以帶來樓市大起大落、刺穿泡沫或釀成樓市低迷不振為政策目標。至于政策目標和實效之間的落差，則取決于政策制定的合理性和精確性。

三是人們擔心，長效機制會否帶來逆向長效機制的衍生?例如房地產(chǎn)稅使得業(yè)主向租戶轉(zhuǎn)嫁稅負，從而造成貌似向富人征稅，實則有多套房的富人和疲于租房的窮人共攤稅負呢?粗略估計，目前租賃市場規(guī)模也就約1.2萬億元，一二線城市租戶的租金收入比普遍超過35%，也就是租戶必須用其月薪的超過1/3來租住一間10多平米的隔間，考慮到目前一些大學生求職困難、起薪較低;考慮到在城市中擔任繁重體力勞動的打工群體也收入微薄，房主向租戶完全轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅負擔幾乎是不可能的，但即便轉(zhuǎn)嫁20%(即2000億元)的負擔，也足以導(dǎo)致全國租金上升約16%，高房租將使城市對年輕人的漂泊生涯構(gòu)成更大的威脅。

房地產(chǎn)稅有多重要?

房地產(chǎn)稅從擬議到落地，可能會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的影響?可能至少包含三個波次的影響。第一波次是對預(yù)期逆轉(zhuǎn)沖擊。公眾對房地產(chǎn)稅即將開征形成一致預(yù)期，并導(dǎo)致“房價永遠上漲”信念的動搖，如此公眾購房意愿將持續(xù)降溫，樓市去化將隨之放緩，房價亦軟，這很可能已在發(fā)生。第二波次沖擊是一審草案沖擊。當公眾開始研讀人大的房地產(chǎn)稅一審草案時，其定量沖擊模擬可以比較靠譜地展開，全國樓市將據(jù)此展開真實的整體調(diào)整。如果實際稅負和美國的情形類似，則預(yù)期房價可能出現(xiàn)一輪溫和調(diào)整，不會太劇烈。第三波次是各地實施細則的落地，它將來導(dǎo)致區(qū)域市場的快速、分化調(diào)整，部分房地產(chǎn)稅的負擔有可能轉(zhuǎn)嫁給租戶，導(dǎo)致住宅租金上漲。我們必須承認，甚至在房地產(chǎn)稅正式開征之前，其對市場的第一、二波次的影響已逐步展開。

房地產(chǎn)稅有多重要?它幾乎是繼1994年分稅制改革之后，最重要的稅制改革，它標志著一個時代的序幕，即中國家庭的稅負，開始對政府財稅發(fā)揮日益重要的作用。政府的努力是為了讓民眾有更多獲得感，而人民對美好生活的向往，就是奮斗目標。