5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中稱：貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期LPR利率4.6%計算，首套房貸利率最低可為4.4%。多位專家對第一財經(jīng)表示，這樣低的利率僅在2013年-2015年出現(xiàn)過，首套房4.4%的利率是近七年來的最低點。

　　根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，截至4月底，103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。如果按照最新下限值4.4%計算的話，前后差77個基點，若貸款200萬元，每月月供相差近千元。

　　房企和樓市，目前都處于最困難的時刻，信貸放松能否真正提振樓市?央行發(fā)文次日，地產股多股漲停，有房企區(qū)域公司宣布片區(qū)樓盤全線漲價，房產銷售的朋友圈一片歡呼聲。“我們相信接下來會觸底反彈了。”一位房企人士表示。

　　2013年利率寬松曾迅速見效

　　今年以來，累計已有134個城市共出臺了231次樓市紓困政策，而截至目前對樓市最重磅的政策則于昨日由央行和銀保監(jiān)會釋出。受重大利好消息影響，16日地產股開盤大漲，迪馬股份、深深房A、榮安地產等多股漲停，Wind顯示134只A股中有93只收漲。

　　“上一次看到房貸利率這么低，還得從2012年說起，那一年央行曾兩次降準、兩次降息。那時候全國樓市分化，大家都到一二線城市避險，2013年起上海針對房地產信貸進行了差別化松動，首套、二套情況大不相同，首套房貸款利率最低打7折、75折，可以低到4%。”上海中原地產首席分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示。

　　2013年3月底，上海發(fā)布了房地產調控“國五條”細則，其中稱實施差別化的信貸政策，落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策。

　　據(jù)盧文曦觀察，當年首套房貸款利率下降后，對樓市起到了立竿見影的效果�；仡�21世紀不動產上海市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年上海成交新建商品住宅10.5萬套，同比大漲了35%，創(chuàng)下四年來最高水平。

　　“上海的首套房利率一直在全國處于低位，不過從2015年下半年起，旺盛的置業(yè)需求再一次讓房價走高，上海不停祭出最嚴調控政策，此后就再也沒見過那么低的利率。”盧文曦表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也對記者表示，低于4.4%的首套房貸利率，全國范圍內從2016年起就再也沒有看到了。

　　2015年，全國樓市同樣出現(xiàn)過整體降息、降低首付比例、公積金政策調整的情況，此后樓市加速回暖趨勢明顯，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，到2016年3月時，70個大中城市中，價格環(huán)比上漲的城市達到47個，深圳房價同比暴漲58%，政策效果相當強。

　　“如今央行首次對于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當前政策面欲扭轉房地產交易頹勢的決心。”嚴躍進表示。

　　各城目前尚未見4.4%最低利率

　　央行并不直接落地房貸利率，調整的只是政策利率、基準利率，而最終房貸利率則有各地區(qū)商業(yè)銀行自行決定。截至目前，盡管各地已經(jīng)陸續(xù)降利率，但現(xiàn)存房貸利率平均水平遠超4.4%。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，4月降至5.17%，這已經(jīng)是2019年以來的月度最大降幅。

　　根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，當前全國個人按揭貸款平均利率為5.42%。

　　截至目前，全國首套房主流貸款利率最低的城市包括長三角的蘇州、南通、無錫等，它們都在4月底時降到了4.6%，與5年期以上LPR持平。

　　以無錫為例，去年首套房貸款利率去年還是5.9%，過完春節(jié)變成了5.6%，3月份降至5.2%，4月底變成了4.6%，降幅驚人，當?shù)胤康禺a從業(yè)人士對第一財經(jīng)表示，如果樓市交易冷淡的現(xiàn)狀無法改變，利率有進一步下跌的可能性。而無錫某國有銀行房貸業(yè)務相關人士則表示，截至目前尚未接到利率進一步下調通知，如上級有新通知會立刻跟進。

　　華南地區(qū)，廣州多數(shù)銀行目前仍在執(zhí)行5.2%-5.4%的首套房貸款利率。深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，一位貸款中介公司相關從業(yè)者對記者表示，目前尚未出現(xiàn)利率調整的情況，可能需要更多時間才能落地政策。

　　目前上海的首套房主流利率為4.95%，“上海很難迅速降低55個基點至4.4%，而且央行新規(guī)針對首套貸款購買的‘普通自住房’，根據(jù)上海對普通住宅的定義，內環(huán)以內單套價格不超過450萬元，如果未來不修改這一標準，目前多數(shù)成交住房都不算普宅。”上海一家購房咨詢中介公司相關負責人對記者表示。

　　如果各地首套房貸款利率真的能減少20個基點，以貸款100萬元、30年、等額本息計算，月供可少100多元，整體利息可減少約4萬元。

　　若按照貝殼研究院的數(shù)據(jù)來計算，即全國103個城市主流平均利率5.17%若能降至4.4%，以貸款200萬元、30年、等額本息計算，月供可以少接近1000元。

　　樓市黃金周期還會回歸嗎?

　　央行發(fā)文后，房產銷售和房企人士的朋友圈立刻紅火起來了。

　　“消息一出，今天又是爆發(fā)的一天。”上海某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，盡管還在疫情封控期間，其所在樓盤已經(jīng)開啟線上認籌，前期的蓄客、介紹樓盤、客戶問答等環(huán)節(jié)都在線上進行，結果認籌情況不錯，首套房需要驗資200萬、二套房驗資400萬，已經(jīng)有很多客戶在沒有到過實地看房的情況下劃轉了認籌金。

　　“房貸利率新規(guī)出臺，‘房空警報’已拉響!賣一套，少一套。”南昌一老城區(qū)樓盤的銷售在朋友圈寫道。他對記者表示，五月以來樓盤到訪和轉化都有所提升。

　　“信貸寬松對樓市會有顯著影響，我們公司內部判斷樓市已經(jīng)到底部，接下來會觸底反彈了。”華東一家千億房企內部人士對第一財經(jīng)表示。

　　碧桂園句容片區(qū)已宣布，從5月16日起，對片區(qū)內4個樓盤的價格進行全面上調。

　　“我在等上海完全恢復，一旦封控結束會立刻投入看房中，現(xiàn)在名單里我列了三四個必打新的樓盤，感覺封控徹底結束后的3個月，是買房最佳窗口期。”上海購房者李默然從去年就在看房，持幣一千多萬待購，他稱自己一直在等樓市的底部，今年下半年在他看來就是最好的時機。

　　“我身邊有挺多朋友最近都放棄了購房計劃，即便首套房貸款利率略有下調，樓市的黃金周期也回不來了。”同樣是持幣待購的上海購房者，王蔚的想法完全相反，“收入流水減少，無力承擔貸款，即便每個月月供少掉幾百塊，那也是杯水車薪”。

　　王蔚表示，她也收到一些置業(yè)顧問發(fā)來的消息，稱折扣收回、樓盤火爆，“我覺得大部分都是噱頭，剛需購房者還可以再等等，而且對貸款數(shù)額一定要謹慎，要在能力范圍內”。

　　盧文曦表示，當前單個政策的短期影響或許有限，長期效果仍有待觀察。嚴躍進則認為，從實際情況來看，部分地區(qū)的疫情加大了不確定性，樓市短期支持政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。

　　國金證券認為，首套房利率下限下調將帶動房貸利率的全面下降，同時全方位的調控寬松將加碼。萬聯(lián)證券認為，隨著房貸利率下限突破，疫情后房地產銷售數(shù)據(jù)將修復，后續(xù)仍有政策利好值得期待。