盡管2016年剛剛過(guò)去50多天，在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國(guó)范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢(shì)進(jìn)一步加劇——一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)“上不封頂”的漲勢(shì)，但亟待去庫(kù)存的三四線城市房?jī)r(jià)卻仍“未見(jiàn)底”。
與劇烈分化的房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”土地市場(chǎng)也加入大分化之中：房企蜂擁至一線搶地的勢(shì)頭在2016年開(kāi)年更加明顯，部分二線城市的土地市場(chǎng)也隨著樓市交易的復(fù)蘇開(kāi)始趨熱，三四線城市的土地仍然隨著越來(lái)越疲軟的房?jī)r(jià)繼續(xù)下探。
一線不封頂 四線不見(jiàn)底
綜合機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)和受訪業(yè)內(nèi)人士的看法來(lái)看，2016年的樓市，將呈現(xiàn)一線堅(jiān)挺、二線復(fù)蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應(yīng)的，房?jī)r(jià)也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠(yuǎn)。
“你們看，前幾個(gè)月才三萬(wàn)八，現(xiàn)在就漲到四萬(wàn)二了。”2月3日，博士畢業(yè)后在北京某研究所就職的黎青(化名)掏出手機(jī)，打開(kāi)二手房交易軟件，指著自己相中的西北四環(huán)某小區(qū)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，近兩個(gè)月，該小區(qū)80多平方米的兩居室房?jī)r(jià)一直在漲，他在想如果再不出手，春節(jié)之后報(bào)價(jià)會(huì)不會(huì)更高。
在黎青說(shuō)這番話(huà)的前一天，央行剛剛宣布了房貸新政，通知在不實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市，銀行對(duì)首次購(gòu)房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。對(duì)于首套房貸未結(jié)清的居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房，其最低首付款比例要求從40%降至30%。
這是央行在4個(gè)月內(nèi)第二次下調(diào)首套房貸的最低首付比例要求。
但黎青覺(jué)得這跟他無(wú)關(guān)，因?yàn)檫@項(xiàng)加杠桿、釋放需求的新政，將北上廣等限購(gòu)城市排除在外了。事實(shí)的確如此。庫(kù)存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系。
穆迪助理副總裁、分析師劉致伶對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“中國(guó)政府將繼續(xù)采取措施降低國(guó)內(nèi)住宅庫(kù)存總體水平。”穆迪還在報(bào)告中指出，三四線城市面臨的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高，這體現(xiàn)為這些城市的房?jī)r(jià)承壓，住宅銷(xiāo)售緩慢。
在政策暖風(fēng)中較早受益的，并不是三四線城市。穆迪注意到，在政府過(guò)去12~18個(gè)月放松限制之后，三四線城市的房?jī)r(jià)仍面臨壓力，2015年12月同比繼續(xù)下跌2.5%。而與之相比，二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。二線城市2015年12月的平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)了2014年8月以來(lái)首次上漲，同比上漲0.6%。
“和三四線城市相比，二線城市從首付比例下調(diào)中受益更大，因?yàn)楫?dāng)?shù)刈宰『蜕?jí)置業(yè)需求更強(qiáng)勁。”穆迪分析師楊柳對(duì)記者如是說(shuō)道。實(shí)際上，一些二線或者準(zhǔn)二線城市的樓市已經(jīng)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，如珠海。廣東省房協(xié)近日發(fā)布的《2015年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2015年珠海以約1.4萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)水平，緊隨深圳和廣州之后，排在了第三位。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年1月珠海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.75%，達(dá)到14075元/平方米。這樣的房?jī)r(jià)水平與漲價(jià)速度，在同類(lèi)城市中引人注目。
類(lèi)似的還有蘇州。2月1日，蘇州的首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，5塊土地共計(jì)拍出53億元。值得注意的是，這些土地溢價(jià)率均超過(guò)了140%，“面粉”價(jià)格決定“面包”價(jià)格，市場(chǎng)明顯開(kāi)始升溫。蘇州一名開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人甚至告訴本報(bào)記者，他所在公司開(kāi)發(fā)的一樓盤(pán)，去年價(jià)格約1.9萬(wàn)元/平方米，今年初已上調(diào)至2.2萬(wàn)元/平方米。
從今年1月份的數(shù)據(jù)看，遠(yuǎn)離庫(kù)存難題的一線城市，房?jī)r(jià)還在延續(xù)去年年尾的漲勢(shì)，繼續(xù)“高開(kāi)高走”。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交6462套，成交面積67.37萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時(shí)，1月北京商品住宅成交均價(jià)為3.04萬(wàn)元/平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。雖然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，每年的1月與2月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于一年內(nèi)的低位水平，但是從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年的1月成交情況可以稱(chēng)得上是“高起點(diǎn)”。
來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，1月上海商品住宅成交均價(jià)為3.59萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高。
深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月深圳新房成交均價(jià)再攀新高，已達(dá)4.65萬(wàn)元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長(zhǎng)9.51%;二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長(zhǎng)19.43%。
針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，郭毅對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者預(yù)計(jì)，雖然在高地價(jià)倒逼之下，北京房?jī)r(jià)也將迎來(lái)新一輪的上漲周期，但購(gòu)房需求的穩(wěn)健，將會(huì)淡化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏則預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)，2016年成交均價(jià)的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。
土地：冰火兩重天
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積85671萬(wàn)平方米，土地出讓金總額為21793億元。其中，一二線城市的土地成交面積占50.6%，而土地出讓金卻占到了70%;三四線城市的土地成交面積雖然也占了總量的近一半，土地出讓金卻僅占30%，且同比大幅下滑了19%。
2016年，土地市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，一線城市競(jìng)爭(zhēng)趨于“白熱化”，二線城市冷熱不均，三四線城市供需兩弱。
1月，全國(guó)土地市場(chǎng)一改2015年下半年的火熱，成交熱度驟然降溫，成交面積、成交金額、溢價(jià)率等重要指標(biāo)均現(xiàn)斷崖式下跌。但一線城市的地塊熱度卻未減，高溢價(jià)率成交態(tài)勢(shì)繼續(xù)。
1月21日上午，禹洲地產(chǎn)以26.3億元擊退同為閩系房企的融僑地產(chǎn)，奪得上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)宅地，樓面價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)189.2%。這又是一幅“面粉價(jià)”接近“面包價(jià)”的土地，該地塊周邊的住宅均價(jià)才3萬(wàn)元/平方米。
類(lèi)似的情況在去年下半年成為土地市場(chǎng)的常態(tài)，品牌房企普遍聚焦一線和重點(diǎn)二線城市，在這些地方的拿地競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森近日對(duì)媒體表示，泰禾堅(jiān)定看好一線城市，堅(jiān)決不去三四線城市，“我們算了一下，前兩年花350億元拿的地，如果是今年拿，可能要700億元”。
在去年12月底的深圳單價(jià)地王的搶奪中，融創(chuàng)中國(guó)輸給了泰禾集團(tuán)，但其并未放棄進(jìn)軍樓市一直升溫的深圳。本報(bào)記者了解到，收購(gòu)佳兆業(yè)未果后，融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)仍一直駐守深圳，尋求拿地機(jī)會(huì)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌不久前曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，今年融創(chuàng)計(jì)劃布局廣深，在珠三角6個(gè)城市中進(jìn)入1~2個(gè)城市。
一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開(kāi)始也大力布局一二線城市，在土地獲取預(yù)算中專(zhuān)門(mén)撥出一半以上的款項(xiàng)用于加強(qiáng)一二線城市部署。
品牌房企的集中回歸，導(dǎo)致一線城市宅地價(jià)格漲勢(shì)明顯。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，雖然一線城市土地供需雙雙大降，但土地出讓金總額仍微漲了1%，達(dá)5105億元，其中北京的土地出讓金更是首次突破2000億元，創(chuàng)下歷史新高。從宅地溢價(jià)率來(lái)看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價(jià)率位列前三。
克而瑞研究中心認(rèn)為，從今年1月土地市場(chǎng)的情況判斷，今年一線城市和熱點(diǎn)二線城市總價(jià)地王和單價(jià)地王的峰值和頻度都會(huì)大概率超過(guò)2015年。
但與一二線的火熱相比，三四線城市的土地市場(chǎng)卻深陷寒冬。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬(wàn)平方米，同比減少14%;共成交土地面積49652萬(wàn)平方米，同比減少18%;土地出讓金6554億元，同比減少19%。
三四線城市的高庫(kù)存反向成為土地市場(chǎng)的壓力。例如徐州，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2015年底，該城市商品房可售面積為2085萬(wàn)平方米，去化時(shí)間達(dá)22個(gè)月。同時(shí)，徐州自2010年以來(lái)土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷(xiāo)售面積的比值高達(dá)5.6，土地庫(kù)存高企，已超出市場(chǎng)的消化能力。
西南片區(qū)除了成都、重慶等二線城市的土地依然受到開(kāi)發(fā)商青睞之外，絕大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)交投不旺。西南當(dāng)?shù)匾粋�(gè)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，2013年曾出價(jià)120萬(wàn)元/畝向另一家開(kāi)發(fā)商提出收購(gòu)一幅地塊，但當(dāng)時(shí)對(duì)方卻要價(jià)150萬(wàn)元/畝，到了2014年，自己感覺(jué)市場(chǎng)走勢(shì)不妙后放棄了收購(gòu)計(jì)劃。如今該地塊的價(jià)格已經(jīng)下跌到80萬(wàn)元/畝。
“如今公司手上已經(jīng)沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的地塊，我打算過(guò)了農(nóng)歷年后著手買(mǎi)地，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是市區(qū)商業(yè)旺地，其余的開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)一律不去觸碰。”上述西南地區(qū)小型開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
更有開(kāi)發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場(chǎng)從而斷臂求生。2016年伊始，已出現(xiàn)房企在三四線城市退地的案例。
1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開(kāi)發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣８鶕?jù)協(xié)議，地方政府收回未開(kāi)發(fā)土地約62萬(wàn)平方米，并在通過(guò)招拍掛方式重新出讓后，退還地價(jià)款約為人民幣6.99億元。
“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭(zhēng)之地，高地價(jià)向遠(yuǎn)郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)供需及價(jià)格仍會(huì)維持較低水平。”中國(guó)指數(shù)研究院在報(bào)告中這樣說(shuō)道。
不過(guò)，面對(duì)一線城市越來(lái)越高的地價(jià)，一些品牌房企也開(kāi)始持謹(jǐn)慎態(tài)度。孫宏斌曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“2016年我們買(mǎi)地會(huì)更小心，一定不能把自己弄進(jìn)坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風(fēng)險(xiǎn)。”
