房價漲幅趨緩，部分城市上調(diào)房貸利率…… “3·17”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺3個月之后，房地產(chǎn)市場似乎終于顯出了調(diào)整的成果。
6月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月一二線城市房價平均漲幅繼續(xù)回落。北京、上海樓市個人住房貸款增速出現(xiàn)連續(xù)下降。上海易居房地產(chǎn)研究院6月22日發(fā)布的《房貸利率與樓市研究報告》顯示：房貸利率開始逐步回升，并且近期加速上升，在5月達(dá)到了4.73%，約等于基準(zhǔn)利率的九六折，與利率最低時點(diǎn)的2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點(diǎn)，增幅7.26%。
在“限購+限貸+限價+限售”多重措施的加持之下，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效。隨著市場預(yù)期逐漸由疑問被引導(dǎo)向認(rèn)同，在受訪經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，未來進(jìn)一步超預(yù)期調(diào)控的可能性較小。這意味著貨幣政策或會繼續(xù)兼顧去杠桿和保持適當(dāng)流動性的平衡。
樓市初顯降溫
國家統(tǒng)計(jì)局6月19日發(fā)布的“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，三四線城房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。其中，新房價格漲幅排在前三位的蚌埠、北海、湛江均是三線城市。
目前這個情形已經(jīng)引發(fā)重視。前期上漲過快的三線城市包括常州、嘉興等地已在土地拍賣中引入限價、搖號等機(jī)制、積極抑制地價，不少熱門三四線城市也加入了“三限”(限購、限貸、限售).
與之對應(yīng)的是，5個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環(huán)比下降或持平。
“銀行是資產(chǎn)配置的主導(dǎo)者，是銀行對于按揭的態(tài)度引導(dǎo)了地產(chǎn)長期趨勢，而不是房地產(chǎn)銷售主導(dǎo)按揭。”興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示。
在他看來，銀行持續(xù)加大對于非核心城市按揭配置力度，帶來三四線城市中期繁榮。目前核心城市按揭占全國比重呈現(xiàn)下行趨勢，非核心二三線正在吸納新增按揭。從利率差看，各線城市按揭利率差持續(xù)收斂：一線與二線、一線與三線之間的按揭利率差從2016年初的0.19、0.38個百分點(diǎn)收窄至2017年4月的0.06個百分點(diǎn)。
北京銀監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，3月17日北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》以來，3~5月期間，北京市個人住房貸款新發(fā)放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別環(huán)比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。6月15日，央行上�？偛抗冀y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上海地區(qū)個人住房貸款新增154.86億元，環(huán)比少增31.37億元，其中二手房貸款當(dāng)月增加90.87億元，環(huán)比少增27.41億元。
值得注意的是，同樣也在3月底，銀監(jiān)會副主席王兆星曾表示，將采取差別化的政策，對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上要給予考慮;在城市化過程中，對基本的住房剛性需求，應(yīng)該給予信貸支持。
“現(xiàn)在三四線城市也有市場分化的現(xiàn)象。比如，中西部很多城市需要繼續(xù)去庫存，這時信貸支持不能減少，而對于三大城市群中的三四線城市，樓價的泡沫開始增加，信貸方面反而需要開源節(jié)流。”據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院院長嚴(yán)躍進(jìn)介紹，信貸政策對于樓市的影響主要有首付比例、信貸審批周期、信貸利率、公轉(zhuǎn)商的便利程度等領(lǐng)域。具體來看，首付比例政策可能不太會有調(diào)整，后續(xù)類似利率的調(diào)整會帶來一定的影響。
目前多地銀行房貸利率已上浮。據(jù)媒體報道，廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%~20%，北京市部分銀行上調(diào)首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。福州地區(qū)，部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中上浮比例高的達(dá)到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。
需求側(cè)提高門檻的同時，房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入了調(diào)整期。從近期公布的5 月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資及新開工增速均有所收窄。房地產(chǎn)從開發(fā)投資增速也現(xiàn)拐點(diǎn)：1~5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長10.0%，增速回落0.6個百分點(diǎn)。
中信證券分析師章立聰在最新研報中也指出，“3·17”地產(chǎn)調(diào)控升級，為5月樓市降溫，疊加季末MPA 考核等因素，銀行預(yù)計(jì)會從量價兩方面抑制居民的房貸需求。同時，5 月地產(chǎn)投資年內(nèi)首次回落，表明地產(chǎn)開發(fā)商投資熱情下降，地產(chǎn)投資拐點(diǎn)已近。目前得益于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”，一二線城市房價回落尤為明顯，而當(dāng)前尚在調(diào)控“空窗期”的部分三四線城市未來也將陸續(xù)調(diào)整。
“長期看應(yīng)該逐漸推出房產(chǎn)稅，并作為地方稅制差別化征收稅率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳實(shí)施對二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，7成首付比例，事實(shí)證明非常有效，根本無需動用利率政策的大棒。”海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超說。
經(jīng)濟(jì)聚焦控風(fēng)險
房地產(chǎn)市場的任何風(fēng)吹草動都牽動著市場的注意，這與房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占有的體量有關(guān)，更與房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)金融系統(tǒng)性安全的關(guān)聯(lián)有關(guān)。
央行發(fā)布的2016年度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報告顯示，全年新增人民幣貸款12.65萬億元，其中，個人購房貸款增加4.96萬億元，占比39.21%。
在央行新近公布的5月數(shù)據(jù)中，作為居民住房貸款主要來源的居民中長期貸款增加了4326億元，雖然同比減少了18%，但在同期新增貸款總額中的占比依然達(dá)到了39%。
來自《中國金融風(fēng)險與穩(wěn)定報告(2017)》顯示，從居民買房的貸款杠桿率來看，新增居民中長貸占住宅商品房銷售金額的比重，已從2012年的24.9%大幅飆升至2016年的57.3%。這意味著2016年平均首付比例占比不到一半。
“樓市降溫會帶來市場預(yù)期的變化，交易量下滑等都會影響居民的消費(fèi)和投資行為，這對經(jīng)濟(jì)增長有一定的利空影響。但是，從結(jié)構(gòu)上看，對于經(jīng)濟(jì)增長中的樓市金融風(fēng)險卻有剔除作用。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。
姜超近日也表示， 房地產(chǎn)在各個經(jīng)濟(jì)體中都占有重要位置，牽一發(fā)而動全身，既不能對房地產(chǎn)泡沫推波助瀾導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱，也不能猛然擠壓導(dǎo)致其破裂重傷經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)政策積極調(diào)整以降低風(fēng)險，這為政府在經(jīng)濟(jì)增長相對比較穩(wěn)定的狀態(tài)中繼續(xù)去杠桿、謀穩(wěn)定創(chuàng)造了條件。
“今年全年中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)6.5%左右增長的目標(biāo)不會有大的問題。并不會因?yàn)橐粋�不可控因素造成經(jīng)濟(jì)單向往下走，尤其這些政策因素是可控的情況下，政府至少有靈活性掌握政策力度的主動性。雖然經(jīng)濟(jì)或逐步下行，但是不會出現(xiàn)失控狀態(tài)。”渣打銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽表示。
尤其隨著央行堅(jiān)持“穩(wěn)健中性”的貨幣政策，M2的增速已經(jīng)開始下降。5月M2同比增長9.6%，增速較4月末和上年同期分別低0.9和2.2個百分點(diǎn) 。但同時，央行通過各種公開市場操作以兼顧去杠桿和保持適當(dāng)流動性的平衡的努力并未間斷。
記者注意到，進(jìn)入6月中下旬以來，央行明顯加大逆回購操作力度，一度逆回購交易量連續(xù)幾日均保持在千億元量級。但近日逆回購交易量出現(xiàn)大幅縮水，就在6月22日，央行以利率招標(biāo)方式開展了200億元7天期逆回購操作。有統(tǒng)計(jì)顯示，因當(dāng)日有1000億元逆回購到期，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)凈回籠800億元。由此央行連續(xù)三天暫停14天、28天逆回購操作。
6月23日，央行沒有開展公開市場操作。央行發(fā)布公告稱，臨近月末財政支出力度加大，對沖央行逆回購到期后銀行體系流動性處于較高水平。
有分析稱，6月下旬公開市場到期量大為央行收緊流動性提供了空間。但從中期看，在金融去杠桿的目標(biāo)完成之前，央行維持流動性緊平衡的態(tài)度并未發(fā)生改變。
“從現(xiàn)在投入流動性或者選擇一個合理增長最佳工具來看，降準(zhǔn)是比較好的，但因?yàn)檠胄信陆禍?zhǔn)信號太強(qiáng)，造成大家對貨幣政策放松的解讀，最近一直沒有用。現(xiàn)在可能是一個較好的機(jī)會，可以把降準(zhǔn)跟逆回購或者利率提高捆綁起來使用。”
