昨天，北京市住建委、市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售。記者對比發(fā)現(xiàn)，在對外單次租期方面，已由征求意見稿中的3年抬高至正式版中的10年。

開發(fā)商自持年限為70年

“企業(yè)自持商品住房”源于去年的“930新政”。去年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

隨后，北京市推出了海淀、大興等多塊住宅用地，競買規(guī)則要求土地報價達到競價上限后，進入競自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達到100%。也就是說，這些100%自持的地塊并沒有可銷售的商品住房。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月13日，本市已有18塊住宅用地按照“限房價、 競地價”交易方式成交，分布在海淀、大興、豐臺、房山、門頭溝、密云、平谷7區(qū)。按照競買規(guī)則，土地報價達上限后進入競商品住房自持比例的地塊有8個，自持比例100%和70%的地塊各有4個。

對于這些自持商品住房的自持年限，昨天出臺的文件正式敲定。市住建委方面介紹，本著維持市場公平和穩(wěn)定社會預(yù)期原則，《通知》明確，企業(yè)持有年限應(yīng)與土地出讓年限保持一致，即70年。

“同時，考慮到經(jīng)營主體的穩(wěn)定性和延續(xù)性，對企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算、合并重組、股權(quán)變動等情況做了相應(yīng)規(guī)定。”這位負責(zé)人引述文件內(nèi)容，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，“租賃”這一性質(zhì)并不會隨著轉(zhuǎn)讓而改變。根據(jù)《通知》，轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

對外單次租期最長10年

無論是開發(fā)商競地時的規(guī)則，還是昨天正式發(fā)布的規(guī)定，都對這批房源有了明確的說法——禁止“以租代售”。

就在一個多月前，最早交易的“限房價、競地價”地塊，也是開發(fā)商萬科100%自持的房源傳出“面向小米實施內(nèi)購”的烏龍。對此，有關(guān)企業(yè)方面已經(jīng)就此進行了辟謠。同時，為了防止企業(yè)“以租代售”的違規(guī)行為，保障租賃雙方權(quán)益，《通知》也一連上了三道緊箍咒。

首先，明確租賃合同訂立期限不得超過10年，而在此前的征求意見稿中，對外出租的單次租期為“不超過3年”。中央財經(jīng)大學(xué)教授尹飛分析，10年的最長期限能讓租房生活更穩(wěn)定，穩(wěn)定的租賃關(guān)系也會帶來預(yù)期的穩(wěn)定，有利于實現(xiàn)購租并舉的住房制度。

其次，將自持出租房屋納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理，要求租賃合同網(wǎng)上簽約，并進行登記備案，便于各區(qū)進行日常管理。記者獲悉，目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，也擬搭建房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，將租賃合同登記備案職能納入市區(qū)兩級住建部門統(tǒng)一管理。

最后，嚴厲處理違規(guī)銷售行為，對擅自將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取消其后續(xù)參與土地招拍掛資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級或者注銷資質(zhì)。

房源大增穩(wěn)定租賃市場

未來，此類住房出租也將按市場化運營。市住建委相關(guān)負責(zé)人說，為保障企業(yè)的正常經(jīng)營活動，通知規(guī)定自持部分租賃實行市場化運營機制，出租對象不限定特定企業(yè)和個人，租金價格由租賃雙方根據(jù)市場水平共同商定。為確保自持房屋滿足租住需求、便于規(guī)范管理，通知規(guī)定企業(yè)應(yīng)對此類房屋進行全裝修。

“為培育和發(fā)展住房租賃市場，創(chuàng)新經(jīng)營模式，通知還規(guī)定企業(yè)可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營;也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作經(jīng)營。”這位負責(zé)人說。

從另一個角度看，這些地塊能給北京租賃市場帶來大批房源。“這一舉措，有利于北京住房租賃市場培育和發(fā)展。”首經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池解釋，開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，一方面可以大量增加租賃房供應(yīng)，成為租賃市場的穩(wěn)定劑;另一方面通過自設(shè)租賃部門，或者與社會機構(gòu)合作經(jīng)營租賃住房，在管理上更加統(tǒng)一規(guī)范，“由機構(gòu)來開展租賃經(jīng)營，也為解決租賃網(wǎng)簽和合同備案等老大難問題，提供了抓手和可能性。”